Prodaja nekretnine često sa sobom nosi kompleksna pravna pitanja, a jedno od najvažnijih je svakako pravo preče kupovine. Da li ste kao suvlasnik stana ili vlasnik susedne njive uvek prvi na redu za kupovinu? Kako se šalje ponuda, koji su rokovi i šta se dešava ako se vaša prava ne ispoštuju?
Kako bismo razjasnili ove nedoumice, razgovarali smo sa poznatim subotičkim advokatom, Milošem Bojovićem, koji je odgovorio na naša pitanja i detaljno objasnio zakonske okvire i praktičnu primenu ovog prava u našem pravnom sistemu.
U nastavku pročitajte detaljan vodič o tome kako da zaštitite svoje interese, bilo da prodajete imovinu ili želite da iskoristite svoje pravo prvenstva.

Pravo preče kupovine  je obaveza prodavca određene nekretnine nastala na osnovu zakona ili ugovora kojim određena osoba (npr. suvlasnik stana ili kuće ili vlasnik susedne parcele kada je  u pitanju poljoprivredno zemljište) ima pravo prvenstva da kupi nepokretnost pre nego što je prodavac proda trećim licima. Ovo pravo je u našem pravnom sistemu regulisano većim brojem zakona, od kojih je najvažnji Zakon o prometu nepokretnosti.

Upravo član 5 pomenutog zakona definiše obavezu prodavca u slučaju prodaje nepokretnosti na sledeći način: Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Kada ima više suvlasnika sa većim suvlasničkim delom  suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti. Vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća. U ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje.

Ponuda  u pismenom obliku obavezno putem preporučenog pisma se dostavlja  istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine i mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje.Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi.Izjava o prihvatanju ponude dostavlja se takođe preporučenim pismom. Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni na  da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima (npr sa nižom cenom). Ukoliko imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje postupi ponovi postupak slanja ponude putem preporučenog pisma.

Povreda prava preče kupovine postoji u dva slučaja, odnosno ukoliko nije učinjena ponuda suvlasnicima ili odnosno vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta ili ukoliko je trećem licu prodata nepokretnost pod povoljnijim uslovima od onih u ponudi. Nepoštovanje prava preče kupovine dovodi do poništaja kupoprodajnog ugovora koji je zaključen sa trećim licem koji nije nosilac prava preče kupovine putem sudskog postupka.

Osim opisanog zakonskog prava preče kupovine postoji i ugovorno pravo preče kupovine, koje nastaje saglasnošću volja dve strane koje je ograničeno i prestaje posle pet godina od zaključenja ugovora, osim ukoliko nije ugovoreno da će ono prestati ranije. Ugovor o poklonu, za razliku od ugovora o kupoprodaji ne aktivira pravo preče kupovine, obzirom da nije došlo do plaćanja kupoprodajne cene. Na taj način vlasnik može preneti nepokretnost na drugo lice bez obaveze da prethodno ponudi kupovinu licu koje ima pravo preče kupovine.

Imalac prava preče kupovine, u slučaju da nisi ispunjene zakonske ili ugovorne odredbe, svoje pravo može da zaštiti podnošenjem tužbe nadležnom sudu, kojom zahteva poništaj predmetnog ugovora i da se nepokretnost proda njemu pod istim uslovima. Tužilac u tom slučaju ima jednu specifičnu obavezu odnosno da zajedno sa podnošenjem tužbe nadležnom sudu, položi u sudski depozit iznos trzišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. Tužba se može podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti trećem licu.

Obzirom da je u reč o kompleksnom pravnom pitanju sa specifičnostima poput polaganja iznosa tržišne vrednosti nekretnine u sudski depozit prilikom predaje tužbe nadležnom sudu i relativno kratkim rokovima za podnošenje tužbe, bilo da se nađete u ulozi suvlasnika koji prodaje svoj deo nepokretnosti ili ste imalac prava preče kupovine, preporuka je da se obratite advokatu koji je specijalizovan za ovu oblast.