Kupoprodaja nepokretnina, bilo da je u pitanju kuća, stan, zemljište ili poslovni prostor, predstavlja važan događaj kako za fizička, tako i za pravna lica. Ova vrsta kupovine, po pravilu, zahteva značajna finansijska sredstva, dok s druge strane, posledice propusta mogu biti ozbiljne i teško otklonjive. Zbog toga je ovom postupku neophodno pristupiti sa velikom pažnjom, uz obavezno konsultovanje sa stručnjakom iz ove oblasti.

Prvi korak u postupku kupovine nepokretnosti – a praksa pokazuje da je ujedno i najvažniji – jeste provera dokumentacije same nepokretnosti. Naime, nisu retki slučajevi ozbiljnih nedostataka u postojećoj dokumentaciji, pa čak i nepostojanja kompletne dokumentacije za određenu nepokretnost.

Problem mogu predstavljati nedostaci i razne greške nastale prilikom ranijih upisa nepokretnosti, koje se mogu odnositi kako na samu nepokretnost, tako i na njenog vlasnika. Osim toga, na brojnim nepokretnostima su upisani razni tereti (poput hipoteka ili prava plodouživanja), čije postojanje znatno otežava, a ponekad i onemogućava sticanje vlasništva. Takođe, neophodno je utvrditi postojanje suvlasnika na nepokretnosti, kao i vlasnika susednih parcela u slučaju prometa poljoprivrednog zemljišta, zbog poštovanja prava preče kupovine i formalnog dostavljanja ponuda.

Ukoliko se ove okolnosti ne uoče na vreme, pre formalnog početka postupka kupoprodaje, kasnije mogu izazvati brojne poteškoće koje je teško otkloniti. Neki od problema mogu biti: nemogućnost upisa novog vlasnika u katastar nepokretnosti ili druge evidencije, blokada daljeg prenosa, opasnost od tužbi pravih vlasnika ili trećih lica sa pravnim interesom itd. Zbog toga je ključno na vreme uočiti sve nedostatke u vezi sa nepokretnošću za koju postoji interesovanje i preduzeti potrebne korake radi njihovog otklanjanja. Tek nakon toga promet nepokretnosti može biti izvršen bez rizika za učesnike u postupku, pri čemu su kupci obično u većem riziku, te moraju biti naročito oprezni.

Promet nepokretnosti može se vršiti na osnovu sudskih odluka koje donose nadležni sudovi nakon okončanja sudskog postupka, ili na osnovu ugovora. Najčešći ugovor u praksi je ugovor o kupoprodaji. Kao i svaki drugi ugovor, i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti rezultat slobodne saglasnosti između ugovornih strana, bez prinude, pretnje ili dovođenja u zabludu.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti sačinjen u pisanoj formi i mora biti overen. Sastavlja ga neka od ugovornih strana lično ili advokat angažovan od strane ugovornih strana. Ugovor se obavezno overava kod javnog beležnika koji je nadležan za područje opštine ili grada na kojem se nepokretnost nalazi. Javni beležnik proverava sadržinu ugovora i vrši njegovu solemnizaciju. Najvažniji i obavezni elementi ugovora su cena (jer je u pitanju ugovor sa naknadom) i tačno određivanje predmeta ugovora, odnosno precizan opis nepokretnosti. Takođe, mora biti jasno naznačeno ko su ugovorne strane, odnosno kupac i prodavac, uz tačne podatke koji potvrđuju njihov identitet.

Prilikom isplate kupoprodajne cene u gotovini postoji zakonsko ograničenje – dozvoljeno je primiti najviše 15.000 evra u gotovini. Za iznose koji prelaze ovu cifru, uplata se mora izvršiti sa računa kupca na račun prodavca, kako bi se izbegio prekršaj.

U praksi su česti i ugovori o poklonu, koji spadaju u ugovore bez naknade, jer kod njih cena nije element. Nepokretnost se prenosi bez naknade – poklanja se. Sve ostale odredbe koje važe za ugovore o kupoprodaji, primenjuju se i na ugovore o poklonu – od forme ugovora do overe kod javnog beležnika.

Nakon overe ugovora kod javnog beležnika, sledeći korak je dostavljanje overenog ugovora nadležnoj službi katastra nepokretnosti i poreskoj upravi, što takođe vrši javni beležnik elektronskim putem. Katastar nepokretnosti i poreska uprava zatim donose rešenja o upisu vlasništva i visini poreza na prenos apsolutnih prava.

Učesnici u postupku prometa nepokretnosti treba da budu svesni da se posebne naknade plaćaju advokatu za sastavljanje ugovora, javnom beležniku za overu, katastru za upis i poreskoj upravi za porez. Visina naknada zavisi od vrednosti nepokretnosti. Postoji mogućnost oslobađanja od poreske obaveze ako se ugovor o poklonu zaključuje između lica koja pripadaju određenom naslednom redu.

Na kraju, važno je upozoriti sve učesnike da su za pružanje pravne pomoći u Republici Srbiji ovlašćeni isključivo advokati. Iako sami učesnici mogu sastavljati ugovore, praksa je pokazala da šablonski ugovori, koji su lako dostupni, ne pružaju adekvatnu zaštitu, naročito zbog brojnih specifičnosti ovog postupka. Samo advokati poseduju osiguranje od profesionalne odgovornosti i mogu nadoknaditi eventualnu štetu klijentu. Za razliku od njih, agencije, posrednici i druga lica koja nude pravne usluge čine krivično delo nadripisarstva. Oni nemaju potrebna stručna znanja, nisu osigurani i postoji visok rizik od štetnog delovanja ili prevare.

Kupoprodaja nepokretnina, bilo da je u pitanju kuća, stan, zemljište ili poslovni prostor, predstavlja važan događaj kako za fizička, tako i za pravna lica. Ova vrsta kupovine, po pravilu, zahteva značajna finansijska sredstva, dok s druge strane, posledice propusta mogu biti ozbiljne i teško otklonjive. Zbog toga je ovom postupku neophodno pristupiti sa velikom pažnjom, uz obavezno konsultovanje sa stručnjakom iz ove oblasti.

Prvi korak u postupku kupovine nepokretnosti – a praksa pokazuje da je ujedno i najvažniji – jeste provera dokumentacije same nepokretnosti. Naime, nisu retki slučajevi ozbiljnih nedostataka u postojećoj dokumentaciji, pa čak i nepostojanja kompletne dokumentacije za određenu nepokretnost.

Problem mogu predstavljati nedostaci i razne greške nastale prilikom ranijih upisa nepokretnosti, koje se mogu odnositi kako na samu nepokretnost, tako i na njenog vlasnika. Osim toga, na brojnim nepokretnostima su upisani razni tereti (poput hipoteka ili prava plodouživanja), čije postojanje znatno otežava, a ponekad i onemogućava sticanje vlasništva. Takođe, neophodno je utvrditi postojanje suvlasnika na nepokretnosti, kao i vlasnika susednih parcela u slučaju prometa poljoprivrednog zemljišta, zbog poštovanja prava preče kupovine i formalnog dostavljanja ponuda.

Ukoliko se ove okolnosti ne uoče na vreme, pre formalnog početka postupka kupoprodaje, kasnije mogu izazvati brojne poteškoće koje je teško otkloniti. Neki od problema mogu biti: nemogućnost upisa novog vlasnika u katastar nepokretnosti ili druge evidencije, blokada daljeg prenosa, opasnost od tužbi pravih vlasnika ili trećih lica sa pravnim interesom itd. Zbog toga je ključno na vreme uočiti sve nedostatke u vezi sa nepokretnošću za koju postoji interesovanje i preduzeti potrebne korake radi njihovog otklanjanja. Tek nakon toga promet nepokretnosti može biti izvršen bez rizika za učesnike u postupku, pri čemu su kupci obično u većem riziku, te moraju biti naročito oprezni.

Promet nepokretnosti može se vršiti na osnovu sudskih odluka koje donose nadležni sudovi nakon okončanja sudskog postupka, ili na osnovu ugovora. Najčešći ugovor u praksi je ugovor o kupoprodaji. Kao i svaki drugi ugovor, i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti rezultat slobodne saglasnosti između ugovornih strana, bez prinude, pretnje ili dovođenja u zabludu.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti sačinjen u pisanoj formi i mora biti overen. Sastavlja ga neka od ugovornih strana lično ili advokat angažovan od strane ugovornih strana. Ugovor se obavezno overava kod javnog beležnika koji je nadležan za područje opštine ili grada na kojem se nepokretnost nalazi. Javni beležnik proverava sadržinu ugovora i vrši njegovu solemnizaciju. Najvažniji i obavezni elementi ugovora su cena (jer je u pitanju ugovor sa naknadom) i tačno određivanje predmeta ugovora, odnosno precizan opis nepokretnosti. Takođe, mora biti jasno naznačeno ko su ugovorne strane, odnosno kupac i prodavac, uz tačne podatke koji potvrđuju njihov identitet.

Prilikom isplate kupoprodajne cene u gotovini postoji zakonsko ograničenje – dozvoljeno je primiti najviše 15.000 evra u gotovini. Za iznose koji prelaze ovu cifru, uplata se mora izvršiti sa računa kupca na račun prodavca, kako bi se izbegio prekršaj.

U praksi su česti i ugovori o poklonu, koji spadaju u ugovore bez naknade, jer kod njih cena nije element. Nepokretnost se prenosi bez naknade – poklanja se. Sve ostale odredbe koje važe za ugovore o kupoprodaji, primenjuju se i na ugovore o poklonu – od forme ugovora do overe kod javnog beležnika.

Nakon overe ugovora kod javnog beležnika, sledeći korak je dostavljanje overenog ugovora nadležnoj službi katastra nepokretnosti i poreskoj upravi, što takođe vrši javni beležnik elektronskim putem. Katastar nepokretnosti i poreska uprava zatim donose rešenja o upisu vlasništva i visini poreza na prenos apsolutnih prava.

Učesnici u postupku prometa nepokretnosti treba da budu svesni da se posebne naknade plaćaju advokatu za sastavljanje ugovora, javnom beležniku za overu, katastru za upis i poreskoj upravi za porez. Visina naknada zavisi od vrednosti nepokretnosti. Postoji mogućnost oslobađanja od poreske obaveze ako se ugovor o poklonu zaključuje između lica koja pripadaju određenom naslednom redu.

Na kraju, važno je upozoriti sve učesnike da su za pružanje pravne pomoći u Republici Srbiji ovlašćeni isključivo advokati. Iako sami učesnici mogu sastavljati ugovore, praksa je pokazala da šablonski ugovori, koji su lako dostupni, ne pružaju adekvatnu zaštitu, naročito zbog brojnih specifičnosti ovog postupka. Samo advokati poseduju osiguranje od profesionalne odgovornosti i mogu nadoknaditi eventualnu štetu klijentu. Za razliku od njih, agencije, posrednici i druga lica koja nude pravne usluge čine krivično delo nadripisarstva. Oni nemaju potrebna stručna znanja, nisu osigurani i postoji visok rizik od štetnog delovanja ili prevare.

 

Sajt SUživo se zahvaljuje advokatu Milošu Bojoviću (kancelarija Braće Radić 13/1, Subotica, 0638405619) na savetu.

Pročitajte ostale savete na sledećem linku

Pridružite se SUživo Viber zajednici klikom na ovaj link