Porez na prenos apsolutnih prava: Ko ga plaća, a ko može biti oslobođen?

Prilikom kupovine nekretnine važno je računati i na dodatne troškove, među kojima može biti i porez na prenos apsolutnih prava. Kada se ovaj porez plaća, ko je dužan da ga izmiri, kako se obračunava i pod kojim uslovima kupci prvog stana mogu ostvariti oslobođenje, u novom autorskom tekstu objašnjava subotički advokat Miloš Bojović.

Porez na prenos apsolutnih prava

Prilikom kupoprodaje nepokretnosti, kada predmet kupoprodaje čine nepokretnosti, koje ne spadaju u novogradnju, dolazi do obaveze plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Obzirom da pomenuti porez predstavlja dodatni trošak u postupku kupoprodaje, u tekstu koji sledi potrudićemo se da odgovorimo na sva pitanja u vezi ovog poreza.

Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kada se pravo svojine na nepokretnosti prenosi uz naknadu, a taj promet nije oporezovan PDV-om. Uređen je Zakonom o porezima na imovinu i u praksi se najčešće sreće kod kupoprodaje nekretnina koje nisu nove ili zemljišta između fizičkih lica, razmene nepokretnosti i kupoprodaje polovnih vozila. Ukoliko se stan kupujete direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a i reč je o prvom prenosu, u cenu je uračunat PDV i u tom slučaju se porez na prenos apsolutnih prava ne plaća.

Stopa ovog poreza iznosi 2,5% od poreske osnovice. Osnovica poreza je po pravilu ugovorena cena iz kupoprodajnog ugovora, međutim ukoliko Poreska uprava proceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da kao osnovicu utvrdi tržišnu vrednost nepokretnosti. Na rešenje o utvrđenom porezu postoji pravo žalbe, u roku 15 dana od prijema.

Po zakonu, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno lice koje pravo prenosi. Međeutim u praksi se najčešće ugovara da će ovaj porez snositi kupac.Kada se kupac ugovorom obaveže da plati porez, za tu obavezu po pravilu odgovara solidarno sa prodavcem. A čak i kada takve odredbe nema, kupac po zakonu supsidijarno jemči za plaćanje poreza, pa naplata u krajnjem slučaju može ići prema obema stranama.Kod vozila je od 2022. god. drugačije pravilo, naime obveznik je po pravilu kupac, porez se obračunava po propisanoj formuli i plaća pre registracije, najčešće bez posebnog rešenja Poreske uprave.

I u slučaju ovog poreza postoji mogućnost oslobađanja od njegovog plaćanja ukoliko je u pitanju kupac prvog stana. U tom slučaju neophodno je da budu ispunjeni sledeći uslovi.

• da je kupac je punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji,
• da kupac od 1. jula 2006. godine nije imao u vlasništvu ni suvlasništvu stan na teritoriji Srbije

Treba naglasiti da se oslobođenje odnosi do 40 m² stana za kupca kao i dodatnih 15 m² za svakog člana domaćinstva koji takođe ispunjava uslove. U slučaju da stan ima veću površinu od one koju oslobođenje pokriva, porez se plaća samo na razliku. Recimo, kada kupac koji nema druge članove u domaćinstvu kupuje stan od 60 m², oslobođen je za 40 m², a porez se obračunava srazmerno na preostalih 20 m².Pod članom domaćinstva podrazumeva se osoba koja sa kupcem živi u zajednici života i privređivanja, najčešće supružnik i deca. I za te članove važi uslov da ranije nisu imali stan u vlasništvu, a oslobođenje se po istom osnovu koristi samo jednom. Zahtev za oslobađanje od poreza se podnosi prilikom overe ugovora o kupoprodaji nekretnine kod javnog beležnika.

Javni beležnik automatski dostavlja elektronskim putem nakon overe kupoprodajnog ugovora prijavu za ovaj porez pa poreski obveznik nije u obavezi da porez prijavljuje samostalno. Kod prometa koji ne ide preko beležnika, na primer kod vozila, obaveze se izvršavaju po posebnim pravilima, uglavnom elektronski i porez se prijavljuje samostalno. Kada Poreska uprava obradi predmet, donosi rešenje sa utvrđenim iznosom poreza. Plaćanje se vrši u 15 dana od prijema. Treba naglasiti da se u slučaju kašnjenja sa uplatom poreza od strane poreske uprave obračunata zatezna kamata, a u ozbiljnijim slučajevima predviđena je i prekršajna odgovornost.

Obzirom da je neophodno da se u samom ugovoru o kupoprodaji definiše ko je obveznik ovog poreza i naročito kako ne bi došlo do kasnijih sudskih sporova po tom pitanju preporuka je da se čitav postupak kupoprodaje poveri advokatu čija je specijalnost pomenuta oblast. Valja napomenuti da je advokat jedini profesionalac koji je ovlašćen da pruža pravne usluge uz naknadu, za razliku od raznih "posrednika" koji osim što nisu ovlašćeni najčešće ne poseduju ni stručni znanje iz pomenute oblasti.

Pridružite se SUživo Viber zajednici klikom na ovaj link