Da li državi dugujete 15% od prodaje stana? Subotički advokat razbija mitove o porezu na kapitalnu dobit

Kapitalna dobit predstavlja razliku između prodajne cene prava i nabavne cene prava svojine na nepokretnostima, autorskih prava i prava industrije svojine, udela u kapitalu pravnih lica i akcija, investicionih jedinica, digitalne imovine. Porez na kapitalni dobit iznosi 15% odnosno 15% se plaća na razliku između prodajne i nabavne cene koja suštinski predstavlja poresku osnovicu za nadležni poreski organ radi obračunavanja navedenog poreza.Obveznik je dužan da u roku od 30 dana od prodaje imovine podnese poresku prijavu. Na osnovu prijave, Poreska uprava donosi rešenje kojim utvrđuje visinu poreza.

Postoje situacije u kojima se porez na kapitalnu dobit ne plaća:

• ako je imovina stečena nasledstvom od člana uže porodice;
• ako je imovina bila u vlasništvu duže od 10 godina pre prodaje;
• ako se nepokretnost prodaje pre isteka 10 godina, ali je služila za stanovanje obveznika ili članova njegovog domaćinstva;
• ako je ostvarena dobit manja od 400.000 dinara u toku jedne poreske godine

U postupku utrđivanja poreza na kapitalnu dobit najpre je potrebno odrediti i utvrditi koliko iznosi prodajna, a koliko nabavna cena.

Prodajna cenaje ugovorena cena u samom ugovoru o kupoprodaji ili tržišna cena ukoliko nadležni poreski organ utvrdi da je ugovorena cena niža od tržišne vrednosti za predmet kupoprodaje.

U slučaju da je ugovorena cena niža od tržišne, onda se uzima kao relevanta tržišna cena koja se računa bez poreza na prenos -apsolutnih prava. Ukoliko je u pitanju ugovor o razmeni nekretnina, prodajna cena se odredjuje prema visini tržišne vrednosti te nepokretnosti.

Nabavna cena nepokretnosti se određuje prema ceni po kojoj je kupljena ta nepokretnost.Ukoliko je nepokretnost izgrađena od strane vlasnika, nabavnu cenu čine troškovi izgradnje ukoliko to može da se dokažete, a ukoliko ne, onda se kao osnovica uzima porez na imovinu u godini nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu.Kod prenosa nepokretnosti u izgradnji, nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje koje je obveznik imao do dana prenosa i koje može da dokumentuje.

Ako je pravo, udeo ili hartiju od vrednosti obveznik stekao poklonom ili nasleđem, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je poklonodavac stekao to pravo svojine, udeo ili hartiju od vrednosti, a ako ne može da se utvrdi ta cena onda njihova tržišna vrednost u momentu sticanja tog prava svojine, udela ili hartije od vrednosti od strane poklonodavca, odnosno ostavioca, utvrđena od strane nadležnog poreskog organa.Međutim, ako je obveznik pravo, udeo ili hartiju od vrednosti stekao od poklonodavca, odnosno ostavioca koji je to pravo, udeo ili hartiju od vrednosti stekao pre 24. januara 1994. godine, nabavnu cenu utvrdiće nadležni poreski organ prema tržišnoj vrednosti tog prava, udela ili hartije od vrednosti na dan 24. januara 1994. godine.

Ukoliko je način sticanja bio putem ugovora o doživotnom izdržavanju, nabavnom cenom smatra se tržišna cena prava, udela ili hartije od vrednosti koja je uzeta ili mogla biti uzeta kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava u momentu njihovog sticanja od strane obveznika.

Mogućnost poreskog oslobađanja postoji u slučaju da poreski obveznik sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji. Poreskom obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži u navedenu namenu rešanja stambenog pitanja, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.

Neophodna dokumentacija za poresku prijavu je overen od strane javnog beležnika ugovor o kupoprodaji ili zameni nepokretnosti, dokaz o nabavnoj ceni (prethodni ugovor, rešenje o nasleđu, rešenje o poklonu i sl.), dokaz o uplati kupoprodajne cene, podaci o kupcu i prodavcu.

Obzirom da brojne specifičnosti postupka utvrđivanja poreza na kapitalnu dobit i propisane rokove preporuka je da se cilju zaštite interesa poreskog obveznika angažuje advokat, kome je pomenuta oblast specijalnost.