Zakup je još od davnina prisutan i široko zastupljen bilo da je predmet zakupa nekretnina poput kuće ili stana, poslovni prostor, poljoprivredno zemljište ili neka pokretna stvar kao što je mašina.
U tekstu koji sledi čitaocima ćemo pokušati da približimo pravnu prirodu zakupa, odnosno ugovora o zakupu kojim se reguliše zakup i njegove specifičnosti.
Odredbe Ugovora o zakupu regulisane su odredbama Zakonom o obligacionim odnosima, dok se u određenim slučajevima primenjiju u drugi zakoni poput Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ili Zakona o poljoprivrednom zemljištu.Ugovor o zakupu je po svojoj prirodi dvostrani ugovor, na osnovu kog se jedna ugovorna strana, koju nazivamo zakupodavac obavezuje da preda na upotrebu zakupljenu stvar u ispravnom stanju sa svim njenim pripadcima drugoj ugovornoj strani, koju nazivamo zakupac, koji se obavezuje da zakupodavcu za korišćenje plaćan ugovorenu zakupninu.Ovaj ugovor svojim odredbama omogućava zakupodavcu da ustupi određenu nepotrošnu stvar zakupcu radi korišćenja uz naknadu i da je vrati nakon isteka ugovorenog perioda trajanja zakupa.
Predmet zakupa je imovina, koja mora biti nepotrošna stvar. Dok stvari koje se troše pri prvom korišćenju ne mogu biti predmet ugovora o zakupu.Zakup može obuhvatiti i određena imovinska prava, kao što je licenca, takođe, zakup može obuhvatiti i buduće stvari, pod uslovom da te stvari budu odmah odredive.
Zakup se obavlja u okviru ugovorenog vremenskog roka, nakon čega zakupac ima obavezu da vrati zakupodavcu zakupljenu stvar.Trajanje zakupa je isključivo stvar dogovora stranaka, a u slučaju da nije precizno definisano, smatra se da je zakup zaključen na neodređeno vreme, što ostavlja mogućnost otkazivanja ugovora o zakupu uz odgovarajući otkazni rok.
Zakupodavac je dužan da zakupcu preda zakupljenu stvar u ispravnom stanju, zajedno sa svim njenim pripacima.Prema Zakonu o obligacionim odnosima zakupljena stvar će se smatrati da je u ispravnom stanju ako je u stanju određenom ugovorom, a u nedostatku ugovora o zakupu, u stanju da može poslužiti za upotrebu radi koje je ugovor o zakupu i zaključen.
Zakupodavac je dužan da zakupljenu stvar održava u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa, kao i da vrši potrebne popravke radi održavanja ispravnosti stvari.Takođe, zakupodavac je dužan da naknadi zakupcu sve troškove koje je on učinio za održavanje stvari, a koje bi on sam bio dužan učiniti.Troškove sitnije popravke koja je nastala redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi upotrebe stvari plaća zakupac.Zakupac je dužan da obavesti zakupodavca o popravci zakupljene stvari.
Zakupac je obavezan da koristi predmet zakupa s pažnjom dobrog privrednika ili dobrog domaćina i obavezan je da stvar upotrebljava na način predviđen ugovorom o zakupu.Zakupac je odgovoran za štetu koja može nastati usled nepravilne upotrebe zakupljenog predmeta, odnosno suprotno ugovoru, bez obzira da li je zakupljenu stvar koristio on lično ili neko drugo lice koje deluje po njegovom nalogu, podzakupac ili bilo koje drugo lice kojem je omogućio korišćenje predmeta.
Zakupac je obavezan da zakupninu plaća u rokovima predviđenim ugovorom ili zakonom kao i da čuva zakupljenu stvar a po isteku zakupa da je vrati u neoštećenom stanju zakupodavcu.Zakupljena stvar se vraća na mestu gde je predata.Zakupac ne odgovara za prirodno trošenje predmeta koje nastaje usled redovne upotrebe, niti za oštećenja koja proizlaze iz dotrajalosti.Ukoliko je tokom trajanja zakupa zakupac izvršio bilo kakve promene na zakupljenoj stvari, dužan je vratiti je u stanje u kojem se nalazila prilokom predaje.
U slučaju kada su ugovone strane vremenski ograničile vreme trajanja zakupa, protekom ugovorenog perioda prestaje i sam zakup.Ukoliko je zakup zaključen na određeno vreme i to vreme protekne a stranke se i dalje ponašaju kao zakupac i zakupodavac smatraće se da je zaključen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.
Zakup koji nema unapred određen rok prestaje na osnovu otkaza koji svaka ugovorna strana može dati drugoj strani uvek, osim u nevreme, poštujući pravila o otkaznim rokovima.Opšti otkazni rok regulisan je Zakonom o obligacionim odnosima i iznosi 8 dana, s tim da se ne može dati u neveme. Posebnim zakonima se mogu predvideti i drugačiji otkazni rokovi za otkaz ugovora o zakupu.Razlozi za otkaz ugovora o zakupu su najčešće neplaćanje zakupnine ili režijskih troškova, korišćenje suprotno nameni, propast zakupljenje stvari, davanje u podzakup bez saglasnosti zakupodavca.
Ugovor o zakupu stana, kao jedan od najzastupljenih u praksi, za razliku od običnog ugovora o zakupu pokretne stvari, koji može biti zaključen i usmeno, obavezno mora imati pismenu formu. Ovakav ugovor obavezno sadrži: mesto i datum zaključenja ugovora i podatke o ugovornim stranama, podatke o staniu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana,površina stana, podatak da li je stan oprljen ili ne), vreme trajanja zakupa, iznos, način i rokove plaćanja zakupnine, odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi, u skladu sa zakonom, uslove za otkaz ugovora i odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža, podrum).
Za ugovor o zakupu stana je karakterističan je i otkazni rok, koji ne može biti kraći od 90 dana za razliku od običnog zakupa gde je otkazni rok samo 8 dana. Osim navedenih, obaveznih odredbi, ugovor o zakupu stana u novije vreme gotovo obavezno sadrži i brojne dodatne odredbe poput odredbi o plaćanju depozita, plaćanju režijskih i drugih troškova, naknadi štete, kućnom redu i sl
Na kraju, iako je u praksi i dalje prisutna tendencija izbegavanja zaključivanja pismenih ugovora ugovorne strane moraju biti svesne da u slučaju nastanka sporova mnogo efikasniju pravnu zaštitu pruža pismeni ugovor. Troškovi sastava i overe ugovora su neuporedivo niži od troškova dokazivanja u sudskom postupku kada postoji “usmeni” ugovor.
Pridružite se SUživo Viber zajednici klikom na ovaj link
0 komentara
Uključite se u razgovor