Jedan bi da proda, drugi ne da: Šta kada nasledite kuću, ali ne možete da se dogovorite?

Kuća ostane naslednicima, ali svako ima drugačiji plan. Jedan bi da je proda, drugi da u njoj živi, treći ulaže u popravke i plaća račune. Ono što je nekada bio porodični dom lako postane razlog za nesuglasice koje traju godinama.

Šta kada dogovor izostane? Da li vlasništvo nad polovinom kuće znači da možete da izaberete „svoju polovinu“? I šta se dešava kada jedan suvlasnik želi podelu, a drugi joj se protivi?

Advokat Miloš Bojović iz Subotice objašnjava kako se deli nepokretnost koja ima više vlasnika, kada je moguć sporazum i šta donosi sudski postupak.

Kada imovina ima više vlasnika

U životu se često srećemo sa situacijama da više lica imaju istovremenu svojinu nad istom imovinom. Do toga najčeše dolazi kada je imovina nasleđena između nekoliko naslednika ili ako je imovina stečena tokom trajanja braka zbog čega predstavlja zajedničku svojinu supružnika.

Činjenica da imovina ima više suvlasnika u praksi često dovodi toga da se suvlasnici ne mogu dogovoriti oko upravljanja i korišćenja zajedničke imovine. To su oni slučajevi kada jedan suvlasnik želi da proba imovinu dok se drugi suvlasnik tome protivi, ili jedan o imovini vodi računa a drugi zanemaruje svoje obaveze u pogledu zajedničke imovine.

Tada neminovno dolazi do podele imovine između suvlasnika, što je složen postupak koji zavisi od vrste imovine i njenih karakteristika.

Šta zapravo znači imati polovinu nepokretnosti?

Kada više lica ima pravo svojine na istoj nepokretnosti, u određenom idealnom (procentualnom) udelu, reč je o susvojini. Vaš udeo od, recimo, 1/2 ne znači da je tačno određeno koji fizički deo nepokretnosti je vaš budući da faktički imate pravo svojine u tom obimu na celoj nepokretnosti.

Upravo zato, dok se ne izvrši deoba, svi suvlasnici su međusobno povezani u korišćenju, upravljanju i raspolaganju nepokretnošću, što u praksi može dovodesti brojnij problema u slučaju izostanka dogovora. U tom slučaju govoro izvedno dolazi do deobe, koja može biti sporazumna i sudska.

Sporazumna deoba: kada postoji dogovor

Sporazumna deoba postoji kada se suvlasnici se sami dogovore o načinu deobe sporazum ili ugovor overe kod javnog beležnika. U praksi to znači da jedan od suvlasnika otkupljuje udeo ostalih suvlasnika ili svi zajedno prodaju trećem licu.

Prednost ove vrste deobe je brzina trajanja postupka i znatno manji troškovi postupka.

Sudska deoba: kada dogovor izostane

Sudska deoba je posledica izostanka dogovora između suvlasnika, tada deobu pokreće bilo koji suvlasnik podnošenjem predloga za deobu nadležnom osnovnom sudu, prema mestu gde se nepokretnost nalazi.

Predlog mora da obuhvati sve suvlasnike i da sadrži podatke o nepokretnosti, udelima i predloženom načinu deobe. Pravo suvlasnika da traži deobu ne zastareva i može se ostvarivati u svako doba — osim u tzv. „nevreme", odnosno kada bi deoba u tom trenutku štetila drugim suvlasnicima.

Kada je moguća fizička podela?

Što se tiče samog postupka deobe, ona može biti fizička, kada dolazi do deljenja same nepokretnosti na fizički odvojene delove koji odgovaraju suvlasničkim udelima.

Ovo je moguće, na primer, kod zemljišta koje se može podeliti na parcele, ili kuće u kojoj svaki suvlasnik već koristi zaseban, odvojen deo.

Kod zemljišta, u postupku preparcelacije, moguće je od jedne parcele dobiti više novih, zasebnih parcela, od kojih svaka pripada jednom suvlasniku u punom vlasništvu čime se okončava suvlasnički odnos a novostvoreno stanje upisuje u katastar.

Šta kada nepokretnost ne može da se podeli?

Međiutim, ako fizička deoba nije moguća, ili je moguća isključivo uz znatno smanjenje vrednosti nepokretnosti (kuća ili stan koji se ne može fizički prepoloviti), sud će odlučiti da se sprovede civilna deoba putem javne prodaje nepokretnosti putem izvršnog postupka, nakon čega se novac ostvarene prodajom deli suvlasnicima srazmerno njihovim udelima.

Sud u ovom postupku vrednost imovine i mogućnost deobe utvrđuje putem veštaka građevinske struke. U ovom postupku nije neophodna saglasnost svih suvlasnika. Pravo na deobu pripada svakom suvlasniku pojedinačno i sudski postupak se može pokrenuti i pored protivljenja nekog suvlasnika.

Nakon što sud donese rešenje o javnoj prodaji, a suvlasnici nepokretnosti ne pristupe dobrovoljnoj prodaji, potrebno je pokrenuti izvršni postupak radi javne prodaje koju sprovodi javni izvršitelj.

Javna prodaja i pravo preče kupovine

Na prvom javnom nadmetanju nepokretnost ne može biti prodata ispod 70% procenjenje vrednosti nepokretnosti (početna cena), a na drugom javnom nadmetanju ne može biti prodata ispod 50% procenjenje vrednosti nepokretnosti (početna cena), pri čemu na zajednički predlog stranaka javni izvršitelj može odrediti da na prvom javnom nadmetanju cena bude viša od 70% procenjenje vrednosti nepokretnosti.

Svaki suvlasnik ima pravo preče kupovine u odnosu na najpovoljnijeg ponudioca na javnom nadmetanju. Zbog svih navedenih karakteristika ovog načina deobe ona je za suvlasnike nepovoljnija.

Sporno vlasništvo i hipoteka

Ako sud tokom postupka utvrdi da je sporno pravo na nepokretnosti koja je predmet deobe, ili je sporno koje stvari uopšte ulaze u zajedničku imovinu, postupak deobe će prekinuti i uputiti predlagača da to pitanje reši u parničnom postupku. Tek nakon što se spor oko samog prava reši, nastavlja se postupak deobe.

Postojanje hipoteke na nepokretnosti ne sprečava deobu, ali usložnjava postupak budući da je neophodno je urediti odnos sa hipotekarnim poveriocem i uskladiti deobu sa njegovim pravima.

Finansijski i emotivno osetljiv postupak

Obzirom da je postupak deobe između suvlasnika, bilo da su u pitanju braća i sestre, bivši supružnici ili poslovni partneri izuzetno osetljivo u finansijskom ali i emotivnom smislu neohodno je da taj složen postupak deobe bude pažljivo vođen od strane profesionalca, odnosno advokata, koji će voditi računa o interesima svojih klijenata.