Gotovo svaka veća zgrada u Subotici ima ime upravnika istaknuto na oglasnoj tabli. Ipak, mnogi stanari ne znaju ko je ta osoba, kako mogu da je kontaktiraju niti šta bi zapravo trebalo da dobiju za novac koji svakog meseca izdvajaju.
Kada procuri krov, pokvari se lift, pukne cev ili se ulaz danima ne čisti, prva rečenica obično glasi: „Zovite upravnika“. Međutim, upravnik nije domar koji lično popravlja svaki kvar, ali nije ni samo ime na papiru. Njegov posao je da organizuje funkcionisanje zgrade, sprovodi odluke stanara, vodi računa o novcu i obezbedi da se prijavljeni problemi rešavaju.
Skoro deset godina nakon uvođenja novog sistema upravljanja zgradama, pitanje je koliko stanari zaista poznaju njegova pravila.
Komšija ili profesionalni upravnik – nije isto
Zgrada može imati upravnika iz reda vlasnika stanova ili profesionalnog upravnika.
Upravnika iz zgrade bira skupština stambene zajednice. To mora biti vlasnik stana, poslovnog prostora ili drugog posebnog dela u toj zgradi. Njegov mandat najčešće traje četiri godine, osim ako je prilikom izbora određen kraći period, a može biti ponovo izabran.
Profesionalni upravnik je licencirano lice koje je položilo odgovarajući ispit, upisano je u Registar profesionalnih upravnika i angažovano preko preduzetnika ili firme koja se bavi profesionalnim upravljanjem.
Stanari mogu sami da odluče da angažuju profesionalnog upravnika. Ako zgrada ne izabere i ne registruje upravnika, nadležni gradski organ može uvesti prinudnu upravu i postaviti profesionalnog upravnika.
Prinudni upravnik, međutim, nije trajno nametnut zgradi. On obavlja posao dok stanari ne izaberu upravnika među sobom ili ne zaključe ugovor sa profesionalnim upravnikom po sopstvenom izboru.
Kako da saznate ko je upravnik vaše zgrade?
Rešenje o registraciji stambene zajednice trebalo bi da bude istaknuto na vidnom mestu u ulazu. U njemu se nalaze osnovni podaci o zgradi i registrovanom upravniku.
Podatak se može proveriti i u javnoj Jedinstvenoj evidenciji stambenih zajednica, pretragom prema opštini i adresi. Grad Subotica na svom sajtu takođe ima stranicu namenjenu registraciji stambenih zajednica.
Ako je reč o profesionalnom upravniku, u registru Privredne komore Srbije može se proveriti da li osoba ima važeću licencu, gde posluje i kod kog organizatora profesionalnog upravljanja je angažovana.
Ukoliko u ulazu nema nikakvog obaveštenja, stanari ne znaju kome prijavljuju kvarove, a ime iz registra im nije poznato, to je već znak da treba zatražiti objašnjenje i proveriti da li su podaci o zgradi ažurirani.
Šta upravnik mora da radi?
Upravnik zastupa stambenu zajednicu pred javnim preduzećima, izvođačima, inspekcijama, bankama i drugim institucijama. On registruje zgradu i promene podataka, vodi evidenciju o vlasnicima i korisnicima stanova, izvršava odluke skupštine stanara i organizuje poslove održavanja.
Njegove obaveze obuhvataju i:
- zakazivanje sednica skupštine stambene zajednice najmanje dva puta godišnje;
- vođenje zapisnika o donetim odlukama i rezultatima glasanja;
- predlaganje programa održavanja zgrade;
- organizovanje popravki na krovu, fasadi, liftu i zajedničkim instalacijama;
- organizovanje hitnih intervencija;
- praćenje i kontrolu ugovorenih radova;
- vođenje evidencije prihoda i rashoda;
- podnošenje izveštaja stanarima o obavljenim poslovima i utrošenom novcu.
To ne znači da upravnik mora lično da popravi lift ili zameni cev. Njegova obaveza je da pronađe i angažuje odgovarajućeg izvođača, organizuje radove i proveri da li je posao urađen.
Da li profesionalni upravnik zaista radi 24 sata?
Zakon propisuje da profesionalni upravnik mora da prima prijave kvarova i drugih problema svakog dana u nedelji, od 00 do 24 časa. To uključuje kvarove, buku, nepoštovanje kućnog reda i druge štetne uticaje u zgradi.
Ipak, ova odredba ne znači da upravnik mora tokom cele noći da sedi u kancelariji niti da se lično pojavi nekoliko minuta nakon svakog poziva. Firma koja pruža uslugu mora imati organizovan način za prijem prijava u svako doba dana i noći, uključujući dežurni broj za hitne slučajeve.
Profesionalni upravnik mora da evidentira prijavu, obavesti nadležnu službu i zatraži preduzimanje odgovarajućih mera. Kod hitnih intervencija mora reagovati odmah, odnosno najkasnije u roku od 48 časova ako iz objektivnih razloga nije bilo moguće ranije.
To se odnosi na situacije u kojima postoji opasnost po ljude ili imovinu – pucanje vodovodne cevi, ozbiljan kvar na električnim instalacijama, zaglavljivanje ljudi u liftu, obrušavanje dela fasade ili druga opasnost koja ne može da čeka redovnu sednicu stanara.
Da li upravnik sam odlučuje o novcu?
Ne bi trebalo.
Skupština stambene zajednice odlučuje koliko će se novca izdvajati, koje radove zgrada prihvata i kako će se koristiti zajednička sredstva. Upravnik raspolaže novcem sa računa zgrade u skladu sa donetim odlukama i mora da vodi evidenciju o prihodima i rashodima.
Svaki vlasnik stana ima pravo da od upravnika zatraži elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na računu stambene zajednice. Stanari mogu tražiti i podatke o tome koliko je novca prikupljeno, kome je plaćeno, za koje radove i na osnovu koje odluke.
Profesionalni upravnik najmanje dva puta godišnje treba da podnese izveštaj o svom radu, osim ako je ugovorom predviđeno drugačije.
Upravnik, dakle, ne bi smeo samovoljno da naručuje velike radove i troši novac bez odluke stanara. Izuzetak predstavljaju hitne intervencije, kada je potrebno sprečiti povredu ljudi ili veću štetu na zgradi i imovini.
Koliko upravnik zarađuje?
Ne postoji jedinstvena cena koja važi za svakog profesionalnog upravnika u Srbiji.
Kada zgrada sama angažuje profesionalnu upravu, visina naknade određuje se ugovorom između stambene zajednice i firme koja pruža tu uslugu. Zbog toga dve susedne zgrade mogu plaćati različite iznose, u zavisnosti od broja stanova, obima posla i usluga koje su ugovorene.
Naknada se formalno plaća organizatoru profesionalnog upravljanja, odnosno firmi ili preduzetniku, a ne mora biti neposredno isplaćena samom upravniku.
I upravnik iz reda stanara može imati naknadu za svoj rad ukoliko skupština stambene zajednice tako odluči. To, međutim, nije automatska plata niti pravo na proizvoljno određen iznos.
Kod prinudne uprave naknada se određuje prema odluci lokalne samouprave. Važno je razlikovati naknadu upravniku od novca namenjenog čišćenju, sitnim popravkama, servisu lifta i investicionom održavanju. Na računu mogu biti objedinjeni, ali nisu ista stavka.
Šta upravnik ne može da radi?
Upravnik nije vlasnik zgrade, sudija niti policija. Ne može sam menjati odluke stanara, raspolagati zajedničkim prostorijama, uzimati kredit u ime zgrade ili naručivati velike radove bez potrebne odluke skupštine.
Kod prijava zbog buke, parkiranja ili kršenja kućnog reda njegova uloga je da evidentira problem i obrati se nadležnom organu. On ne može kažnjavati komšije niti rešavati privatne sporove kao državni organ.
Važna je, međutim, i druga strana priče: upravnik ne može organizovati ozbiljnu obnovu krova, lifta ili fasade ako stanari odbijaju da donesu odluku i obezbede novac. Zgrada je zajednička imovina, pa odgovornost za njeno stanje ne pripada samo upravniku već svim vlasnicima.
Može li upravnik da bude smenjen?
Može.
Upravnika iz reda stanara skupština može razrešiti na isti način na koji ga je izabrala. Kod profesionalnog upravljanja uslovi prekida saradnje zavise i od ugovora koji je zgrada zaključila sa firmom.
Ako je ugovor sklopljen na neodređeno vreme, zakon predviđa mogućnost otkaza. Uobičajeni otkazni rok je mesec dana, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, ali ne može biti duži od tri meseca.
Stambena zajednica može zahtevati i da firma odredi drugog profesionalnog upravnika. Zato nezadovoljstvo radom jedne osobe ne mora nužno značiti da zgrada mora ostati bez profesionalne uprave.
Šta ako upravnik ne radi svoj posao?
Najpre bi trebalo uputiti pisani zahtev i tražiti odgovor, izveštaj o radu, zapisnik ili uvid u račun. Dobro je da prijava ostane zabeležena, posebno kada se odnosi na kvar ili opasnost u zgradi.
Ako upravnik ne zakazuje sednice, svaki vlasnik može zahtevati sazivanje skupštine. Ukoliko upravnik to ne učini u roku od deset dana, vlasnik može sam zakazati sednicu, uz obavezno obaveštavanje upravnika.
Rad upravnika i profesionalnih upravnika kontroliše komunalna inspekcija lokalne samouprave. Ona može pregledati odluke, ugovore, evidencije i drugu dokumentaciju i naložiti upravniku da izvršava zakonske obaveze. Kada je reč o profesionalnim standardima i licenci, nadležnost ima i Privredna komora Srbije.
Profesionalni upravnik odgovara za štetu nastalu zbog propusta u njegovom radu. Zakon predviđa i obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti, sa minimalnom osiguranom sumom od 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti.
Upravnik nije gazda zgrade
Najčešća zabluda je da profesionalni upravnik preuzima zgradu i postaje njen „gazda“. U stvarnosti, glavne odluke i dalje donose vlasnici stanova kroz skupštinu stambene zajednice. Upravnik ih zastupa, organizuje poslove i odgovara za ono što je u njegovoj nadležnosti.
Zato bi svaki stanar trebalo da zna najmanje tri stvari: ko je upravnik njegove zgrade, na koji broj može da prijavi kvar i gde može da vidi kako se troši zajednički novac.
Ako odgovora nema ni na jedno od tih pitanja, problem možda nije samo u starom liftu, krovu koji prokišnjava ili neurednom ulazu. Problem je i u načinu na koji se zgradom upravlja.
0 komentara
Uključite se u razgovor